“Jangan beli rumah kalau nak buat ia sebagai aset pelaburan kerana ia bukan pelaburan yang terbaik!”

Ini ialah pesanan yang dititipkan oleh akaun Pelabur Bijak di Twitter. Selanjutnya, mari kita baca mengenai trend hartanah di Malaysia menerusi artikel ini.

Jom baca.

Pembelian Rumah/Hartanah

Sebelum bercakap mengenai pembelian rumah sebagai aset pelaburan, kita tengok dulu sebab kenapa perlu beli rumah. Di bawah ini adalah antara sebab kenapa rumah wajar dibeli:

• Harga rumah akan naik. Harga rumah naik disebabkan oleh perkembangan kemudahan awam, infrastruktur, tahap kesampaian dan bilangan populasi (demand) tetapi tak semua jenis rumah akan naik harga.
• Menjana pendapatan sampingan hartanah mampu memberi pulangan berganda melalui skim penyewaan jangka panjang atau pendek tapi tak semua hartanah mampu memberi pulangan yang tinggi melalui skim ini.
• Anda in control. Inflasi meningkat? Selepas tamat kontrak sewa, anda boleh naik kan kadar sewa untuk menjadi pemulihan kepada inflasi. Sewa terlalu rendah? Anda boleh fully furnish/ renovate rumah anda untuk penyewa yang lebih confiscated tapi risiko untuk barang rosak juga tinggi tetapi di dalam saham, anda tidak selalu in control atas hala tuju syarikat melainkan anda mempunyai pegangan saham yang besar dalam syarikat tersebut.

Trend Jualan Hartanah

Imej via iLabur

Pemilikan rumah mungkin didorong oleh rasa keperluan asas untuk memiliki tempat berteduh atau juga sebagai keinginan pengumpulan aset. Oleh itu, mari kita tinjau trend jualan hartanah di Malaysia sejak kebelakangan ini.

• Rumah teres dan Semi-D mencatatkan trend kenaikan harga yang ketara sejak 10 tahun yang lalu.
• Rumah High Rise & Detached pula menunjukkan trend penurunan harga sejak 2017 dan dijangka akan kekal turun kerana pertumbuhan jenis rumah ini seperti cendawan tumbuh selepas hujan (peningkatan bekalan).
• Jika dipecahkan rumah mengikut harga pula, harga rumah 500k-1juta menunjukkan trend penurunan di dalam permintaan. Hal ini mungkin disebabkan golongan M40 yg mampu membeli rumah ini masih tidak yakin untuk upgrade rumah mereka dari kategori RM300k-500k yg dimiliki mereka (konsep wait and see)
• Banyak hartanah yang berharga RM500K tetapi hanya mampu disewakan pada kadar RM1,600 sebulan walhal bayaran ansuran kepada pihak bank sekurang-kurangnya RM2,500 jika dibeli secara 90% loan. Ini bermakna anda perlu top up RM1,000 untuk melunaskan ansuran bulanan tersebut.
• Jika anda seorang yang optimis anda akan katakan ianya rebate/discount untuk memiliki hartanah yang bernilai RM500k dgn bayaran bulanan cuma RM1,000, tapi kena ingat anda juga perlu membayar tempat tinggal anda melainkan anda masih tinggal di rumah ibu bapa anda.
• Ada juga hartanah yang sewa melebihi ansuran bank,selalunya rumah kos rendah yang berharga RM50k-RM100K yang terletak di kawasan kilang dan Universiti (kepadatan tinggi) sebagai contoh, di mana sewa boleh mencecah 2x ganda bayaran ansuran anda kepada bank.

Kekurangan Hartanah Sebagai Pelaburan

Jadi, apa pula kekurangan hartanah sebagai pelaburan?

1. Kepayahan untuk liquidity sesuatu yang tak disangka seringkali mendatangi kita itukah suratan dalam kehidupan; Kemalangan, kemerosotan perniagaan atau hilang punca pendapatan. Hartanah anda tidak dapat menyelamatkan anda dengan segera.

Ia mengambil masa berbulan-bertahun untuk menjual hartanah anda dan jika refinancing/pajakan merupakan pilihan anda, ia juga mengambil masa berbulan untuk mengira nilai semasa hartanah anda dan juga baki pembiayaan yang masih berjalan. Jika dijual tergesa-gesa mungkin lebih rugi.

2. Kos penyelenggaraan yang tinggi. Kos penyelenggaraan bagi rumah high-rised atau gated/guarded properties boleh mencecah RM400 sebulan bergantung kepada kepadatan sesebuah kawasan tersebut. Ia lebih mahal jika hartanah tersebut merupakan service apartment.

Tidak kira sama ada anda mendiami atau tidak, cukai pintu & tanah wajib dibayar setiap tahun sekitar RM150-1000 setahun untuk sebuah rumah mengikut kawasan dan keluasan.

3. Memerlukan modal permulaan yang tinggi. Jika anda ingin membeli sebuah rumah berharga RM300,000 melalui pembiayaan bank. Sekurang-kurangnya anda memerlukan 80% tunai kerana pinjaman yang sering diberi oleh pihak bank ialah 80% nilai hartanah tersebut.

RM60,000 diperlukan dari pihak anda tidak termasuk legal fee dan duti setem untuk perjanjian jual beli tersebut yang boleh mencecah ekstra RM15-20K, dengan modal tersebut anda mampu memiliki portfolio saham yang memuaskan.

4. Pulangan keuntungan tidak begitu menarik. sebagai contoh anda membeli hartanah bernilai RM300,000 dan pada 30 tahun yg akan datang nilai hartanah tersebut meningkat menjadi RM1,000,000.

Anda seronok merasakan anda telah membuat keuntungan mudah sebanyak RM700,000. Pasti? Jika anda membuat pembiayaan sebanyak RM240,000 dan RM60K downpayment pada kadar interest 4.25% setahun, anda telah membayar RM185,036 kepada pihak bank melalui interest.

Itu membuatkan kadar keuntungan anda menjadi RM514,964. Kemudian tolak lagi kos renovasi sekitar RM50,000 dalam tempoh 30 tahun tersebut, maka baki keuntungan RM464,964.

Bagaimana pula kos penyelenggaraan dan cukai ? Dianggarkan setahun sekitar RM 4,500. RM4,500 x 30 = RM135,000/tahun baki keuntungan anda sekarang menjadi RM329,964

Jika jumlah tersebut dibahagi kepada kadar keuntungan tahunan, RM329,964 ÷ 30 = RM10,998/setahun RM10,998.8/RM300,000 x 100 = 3.66% Hanya 3.66% kadar keuntungan setahun.

ASB, Saham & lain-lain lebih menguntungkan untuk tujuan pelaburan.

Peralihan Pelaburan

Hal ini jelas ternyata mengapa golongan T20 lebih gemar melabur di dalam ekuiti dan perniagaan berbanding hartanah. Hampir 80% pelaburan mereka di dalam bentuk saham dan jenis pelaburan lain.

Manakala golongan yang mempunyai net worth di bawah RM40K ($10K) lebih banyak belanja untuk aset kereta berbanding yang lain seperti net worth RM400K($100K) lebih banyak berbelanja terhadap rumah sebagai pilihan pelaburan.

Beli rumah untuk duduk itu, boleh, tapi jika beli untuk melabur kena banyak lagi buat kajian dan jangan percaya mentah-mentah cakap jurujual atau ejen hartanah semata-mata yang mementingkan komisen. 

Trend Pasaran Hartanah 2020

Imej via iLabur

Malaysia Housing Price Index (MHPI)

Pasaran hartanah tempatan sebenarnya mula lembab selepas tahun 2013. Antara puncanya ialah pengenalan cukai barang dan perkhidmatan (GST) pada tahun 2015.

Keluaran Dalam Negara Kasar, GDP

KDNK negara kita didapati berada dalam keadaan pemulihan. Diharap dengan ketegangan perang dagang US-China yang semakin berkurang, memberi impak positif untuk pertumbuhan ekonomi sejagat. Peningkatan ekonomi negara dapat memacu pasaran khususnya pasaran hartanah.

Pasaran Hartanah yang Tepu

Secara keseluruhan, pasaran hartanah kita sebenarnya sudah tepu dengan oversupply sebanyak 600%!

Berikut ialah ketepuan pasaran hartanah statistik mengikut negeri:

• Perlis (0.1%)
• Kelantan (1.1%)
• Terengganu (1.3%)
• Sabah (2.3%)
• Melaka (2.4%)
• Negeri Sembilan (3.2%)
• Pahang (4.6%)
• Sarawak (4.9%)
• Kuala Lumpur (8.5%)
• Kedah (10.1%)
• Penang (12.0%)
• Selangor (12.9%)
• Perak (17.7%)
• Johor (18.9%)

Kesimpulan

Terdapat pelbagai polisi kerajaan untuk merancakkan pasaran hartanah. Peluang ini perlu direbut seperti  diskaun duti setem dan rebat.

Pemilikan aset hartanah seperti rumah mungkin tidak menguntungkan untuk dijadikan sebagai pelaburan tetapi trend hartanah ini boleh dijadikan petunjuk untuk merancang keputusan pembelian hartanah bagi mereka yang ingin membeli untuk mendiami.

Jemput juga baca artikel lain seperti konsep pelaburan hartanah dan pelabura hartanah