Ketahui Proses Urusan Jual Beli Rumah Tanpa Peguam
Menjadi impian ramai daripada kita untuk memiliki rumah sendiri, bukan? Apabila memikirkan tentang urusan jual beli rumah, antara yang terlintas di fikiran ialah kos guaman dan urusan guaman.
Tahukah anda, urusan jual beli rumah boleh dilakukan tanpa penglibatan peguam? Namun, tentulah kita kena fahami proses ini untuk mengelakkan daripada tertipu ataupun melambatkan proses.
Artikel ini menerangkan tips jual beli rumah tanpa peguam sebagaimana yang dikongsikan oleh Encik Syahrul Azhar dari Melaka di posting Facebook beliau. Penulisan artikel ini telah mendapat kebenaran dari beliau untuk diterbitkan semula dalam artikel ini.
Pengenalan
Pertama sekali perlu difahami peranan peguam. Selain menguruskan proses permohonan pindah milik, peguam juga berperanan sebagai pemegang amanah bagi pihak pembeli dan penjual yang diiktiraf secara undang-undang. Lantikan peguam akan menjadikan proses jual beli diyakini oleh penjual dan pembeli.
Proses pindah milik hartanah sebenarnya mudah. Cuma disebabkan tidak menjadi kelaziman, proses ini jarang diceritakan.
Syarat Jual Beli Tanpa Peguam
Jika anda ingin membeli hartanah secara pinjaman atau hartanah yang ingin dibeli masih lagi berstatus pinjaman, proses lantikan peguam adalah WAJIB.
Tetapi, jika hartanah yang ingin dibeli secara tunai dan hartanah tersebut tidak mempunyai hutang lagi (mempunyai geran), proses pindah milik ini boleh dilaksanakan tanpa peguam. Jadi syarat utama ini mesti dipatuhi.
Syarat kedua ialah penjual dan pembeli boleh dipercayai.
Syarat ketiga ialah tahu prosesnya.
Proses Urusan Jual Beli Tanpa Peguam
#1 Persetujuan Penjual dan Pembeli
Dapatkan persetujuan antara penjual dan pembeli bahawa hartanah akan dipindah milik tanpa lantikan peguam. Pastikan juga syarat kekangan nyata pada geran dipatuhi oleh pembeli.
Contohnya, jika hartanah berstatus MCL (Malay customary land), hartanah ini tidak boleh dijual kepada org bukan Melayu, tiada kaveat dan sebagainya.
#2 Pergi ke Pejabat Tanah Daerah
Pergi bersama-sama penjual dan pembeli ke Pejabat Tanah Daerah (PTD) di mana lokasi hartanah itu terletak.
Isi borang 14A (pindah milik). Jangan tandatangan borang tersebut. Isi sahaja. Borang mesti diisi secara bercetak atau menggunakan PEN DAKWAT HITAM BASAH SAHAJA.
#3 Bawa Geran Asal
Bawa bersama geran asal hartanah tersebut.
Nyatakan pada pegawai pejabat tanah (penolong pentadbir tanah), anda ingin melakukan penyaksian pindah milik. Proses ini mengkehendaki penjual dan pembeli hartanah menandatangani borang 14A tersebut di hadapan pegawai tersebut sebagai saksi. Jangan lupa bawa kad pengenalan (asal).
Proses ini perlu dilakukan secara serta merta. Jika beli dari developer, developer boleh gunakan ‘cop mohor syarikat’ tanpa perlu hadir ke PTD.
Proses ini juga boleh dilakukan secara tidak serentak (jika pembeli tidak mempunyai masa kelapangan yg serentak dengan penjual), iaitu penjual pergi tandatangan di hadapan pegawai penyaksi pejabat tanah (hanya tandatangan di ruang penjual sahaja).
Kemudian, beri borang 14A tersebut kepada pembeli dan minta pembeli pula tandatangan di ruangan pembeli di hadapan pegawai penyaksi pejabat tanah. Jangan lupa bawa kad pengenalan (asal).
Anda mempunyai masa 60 hari untuk sempurnakan proses berikutnya di LHDN dari tarikh borang ini ditandatangani ke LHDN. Jika lebih, borang tersebut akan dibatalkan.
#4 Salinan Borang
Buat salinan borang 14A yang telah ditandatangani.
Bawa salinan borang 14A, isi borang PDS 15, salinan kad pengenalan penjual dan pembeli, salinan geran asal ke LHDN. (jangan beri borang 14A original dan geran asal).
Ini adalah proses untuk menentukan duti setem yang perlu dibayar ke atas hartanah tersebut.
Isi borang PDS1 di LHDN. Perlu juga isi maklumat di dalam buku rekod LHDN. Kemudian, LHDN akan berikan surat (serta merta) yang menyatakan proses penilaian/taksiran (adjudikasi) hartanah yang akan dilakukan dalam tempoh masa 30 hari.
Proses 1-4 ini mengambil masa sekitar 1 jam sahaja.
#5 Penerimaan Surat LHDN
Tunggu sehingga anda mendapat surat dari LHDN.
Proses mungkin mengambil masa dalam 30 hari bekerja, namun bagi sesetengah LHDN (contohnya di Melaka), proses ini biasanya dilakukan dalam 5 hari bekerja.
Kalau nak cepat, tak perlu tunggu surat. Selepas 4,5 hari urusan 1-4 selesai, boleh terus hubungi LHDN untuk menyemak status. Urusan pengeposan surat akan mengambil masa minimum 3 hari .
#6 Pergi ke LHDN
Setelah mendapat surat daripada LHDN, bawa borang 14A (original) dan geran (original) dan surat dari LHDN ke LHDN. Buat pembayaran duti setem.
LHDN akan mengeluarkan sijil duti setem yg telah dibayar.
Harga duti setem adalah:
1% bagi RM100K pertama.
2% bagi RM100,001-RM500,000 pertama
dan 3% bagi 500,001 berikutnya
Contohnya jika hartanah dinilai RM140K, duti setemnya ialah RM1000+RM800 = RM1800
Bayar terus. Kalau lewat (setelah 30 hari) akan dikenakan denda.
Penilaian (taksiran) duti setem adalah bergantung kepada penilaian yg dibuat oleh LHDN. Tidak semestinya dari harga jualan/belian.
Jika ini adalah rumah pertama anda, anda boleh memohon rebat/diskaun 50% dari nilai duti setem.
** Mengikut Bajet 2018 yg diumumkan, bagi pembelian rumah pertama yg harga rumah kurang RM300,000 dibeli selepas 1 Jan 2018, duti setem bagi pindah milik dan pinjaman adalah percuma.
#7 Pergi ke Pejabat Tanah Daerah
Pergi ke PTD, bawa borang 14A (original), geran (original), sijil LHDN, salinan kad pengenalan penjual dan pembeli dan salinan cukai tanah yang telah dibayar pada tahun tersebut. Kadar bayaran pindah milik hartanah adalah berbeza mengikut negeri.
Bagi negeri Melaka, RM50 jika hartanah dinilai oleh LHDN <=RM50K atau 0.1% dari nilai hartanah dinilai oleh LHDN.
Contohnya, jika penilaian dari LHDN RM140,000, kadar bayaran di pejabat tanah Melaka adalah RM140.
Setelah bayaran pindah milik dibuat dan dihantar, anda akan diberikan resit rasmi yang menyatakan proses pindah milik mengambil masa 60 hari.
Walaupun tempoh masa bagi PTD untuk daftarkan pindah milik tersebut adalah 60 hari, tetapi tempoh urusan ini selesai bergantung kepada kecekapan kerja staf yang bertugas.
Proses ini adalah proses akhir hak milik. Selagi proses ini tidak dilakukan, proses hak milik masih belum berlaku.
Pada masa ini, pastikan pembeli telah membuat bayaran penuh. Pastikan juga anda menyimpan salinan geran, salinan sijil LHDN dan salinan borang 14A.
#8 Penerimaan Surat PTD
Tunggu surat dari PTD. Jika lambat, hubungi PTD dan tanya status. Jika sudah siap, bawa sahaja resit rasmi PTD tadi dan tuntut geran yang telah dipindah milik.
#9 Semak Maklumat
Setelah anda mendapat geran original yang telah dipindah milik, pastikan anda menyemak semua maklumat yang didaftarkan adalah tepat. Jika ada kesalahan, sila maklumkan serta merta.
Kesimpulan
Anggaran minimum masa proses yang diperlukan adalah:
Proses 1-4 : 1 jam (kalau pejabat tanah dan LHDN dekat)
Proses 5 (tunggu surat): 5 hari bekerja
Proses 6-7: 1 jam (kalau pejabat tanah dan LHDN dekat)
Proses 8 (tunggu surat): 5 hari bekerja.
Jumlah = 2 minggu SELESAI.
Sementara itu, kos yg terlibat bagi contoh ini ialah RM1800+RM140 = RM1940
Proses ini mungkin akan berlarutan lebih lama sekiranya staf PTD dan LHDN yang lambat menyelesaikan urusan selain sekiranya melibatkan pihak bank dan peguam.
Selamat berjual beli!
